El mercat de lloguer regular d’habitatge a Catalunya és en caiguda de lliure. Les dades fan feredat. En el primer trimestre de 2025 s’han fet un 20% menys de contractes que en el primer trimestre de 2024. Clar que les dades trimestrals podrien tenir alguna distorsió inesperada, i és millor mirar anys complets. A 2024 es van fer 11% menys de contractes que a 2023, i 29% menys que a 2021. I això que la població del país augmentà un 3% des d’aquest darrer any.
És una trajectòria que començà a accentuar-se -encara de forma tènue- a 2017, quan el govern de Junts pel Sí va crear un índex de referència de lloguers, amb la pretensió de crear una base per controlar el mercat. Des de llavors, una successió d’ocurrències normatives sobre preus han agreujat el problema. Els preus dels contractes vigents no han crescut; però els preus per metre quadrat d’habitatge, sí. I els de contractes nous, també. Lo pitjor: la cerca d’un pis de lloguer regular s’ha convertit en un càsting més exigent que el d’Eufòria per TV3. Càsting que guanyen els que tenen una situació econòmica més solvent, com és natural.
No costa massa d’entendre que si l’incompliment del contracte (en forma d’impagament o altra) resulta en una resolució que prens molts mesos, quan no anys; o impossible en casos de ‘vulnerabilitat’ legalment determinada, l’oferent tria seguretat. I cada vegada pot triar més per la baixada d’oferta (simultània a l’augment de la demanda). Els efectes distributius són molt regressius: es protegeix a qui té més recursos, i s’agreuja la posició dels més vulnerables que busquen habitatge.
S’havia explicat i predit el que passaria amb un tipus d’intervencions com les que s’han anat fent. Els resultats ja han arribat. De forma espectacular, i dramàtica, en àmbits metropolitans. I estan començant a manifestar-se també a les Terres de l’Ebre. Hi ha un dilema crucial en política d’habitatge que cal decidir: les mesures han de protegir a tothom, amb independència del seu nivell econòmic (com la regulació de preus i les condicions e compliment actuals)? O ha de protegir a qui té dificultats d’accés atès l’oferta i nivell de preus del mercat?
Si la decisió és aquesta darrera, cal deixar que la part de mercat privat (molt majoritària aquí) funcioni amb més flexibilitat i seguretat regulatòria, el que pot ajudar a que es recuperi l’oferta i es continguin els preus. I ajudar a les famílies amb dificultats materials d’accés als nivells de mercat, via oferta pública, o amb acords amb privats que incloguin subsidis parcials i garanties de cobrament. A la vegada, augmentar el parc públic de lloguer, cosa que necessita temps. Tot i que la gestió pública de lloguer presentarà reptes importants en un país on no s’actualitzen preus públics per no perdre vots.
Si, pel contrari, es pensa que la intervenció reguladora ha de protegir a tots els llogaters, amb independència de les seues característiques personals i materials, llavors el millor és ser conseqüent: declarar l’habitatge de lloguer servei universal, com la sanitat i l’ensenyament, expropiar el sector privat i extingir el mercat privat de lloguer. Això costaria recursos públics inicialment, cert. Però hi ha molta oposició popular a fer ‘negoci amb l’habitatge’ que segur que hi donaria suport política i acceptaria l’augment d’impostos pertinent. I -com la rendibilitat del lloguer és tan elevada, diuen-, la gestió del parc públic permetria obtenir ingressos per finançar la política de nacionalització. Encara que, sense oblidar, com anotat abans, que vivim en un país on no s’actualitzen preus per no perdre vots, i això a llarga acaba sempre molt malament.
Aquesta darrera via pot semblar una mica dràstica. Però o bé es segmenta l’habitatge en lloguer de mercat (deixant treballar al mercat) i lloguer públic; o bé es fa sector públic i prou. Perquè jugar amb la successió espasmòdica d’intervencions, una mena de joc regulatori del gat i el ratolí, com s’ha fet els darrers anys (regulacions successives i reaccions dels propietaris arran de les regulacions), ha anat portant on s’havia dit. Desprès d’un petit i molt transitori èxit de contenció de preus de contractes existents, a la caiguda de l’oferta i l’empitjorament de les condicions d’habitatge, especialment pels més dèbils. I ja cal corregir la direcció.
Germà Bel
Catedràtic d’Economia Aplicada a la Universitat de Barcelona.
