La clàusula Rebus Sic Stantibus (que a efectes pràctics podríem traduir en “estant així les coses”) és per al nostre dret una doctrina d’aplicació absolutament excepcional, front al criteri contractual preferent que es el del Pacta Sunt Servanda (que es tradueix com “els acords han de ser respectats”).

Per expressar-ho d’alguna manera, la contraposició d’ambdues clàusules suposa enfrontar la seguretat jurídica, amb cert principi d’equitat que pot matisar i ajustar obligacions contretes.

Hi ha poques situacions tan excepcionals com la crisi, en tots els sentits, que està generant la COVID-19, i això, combinat amb les mesures adoptades pel Reial Decret que va establir l’Estat d’Alarma el 14 de març, han generat tots els requisits que la vigent jurisprudència exigeix per que sigui reconeguda l’aplicació de l’excepcional Clàusula Rebus a la majoria de contractes de lloguer de locals comercials.

Des que la Sala Primera del Tribunal Suprem va dictar diverses sentències durant els anys 2014 i 2015, els criteris d’aplicació de la clàusula Rebus Sic Stantibus es van clarificar i, en certa manera, modernitzar, fins al punt de concretar amb bastant detall els requisits que permeten la seva aplicació sense haver-se produït negociacions prèvies entre l’arrendatari i l’arrendador als efectes d’adaptar les condicions del contracte de lloguer a una situació sobrevinguda.

Tenint en compte que l’article 1.575 del Codi Civil estableix que es consideren casos fortuïts i extraordinaris els d’incendi, guerra, pesta, inundacions insòlites, terratrèmol, i altres supòsits que els contractants no hagin pogut preveure racionalment, sembla ja evident que l’actual situació d’estat d’alarma i la corresponent prohibició d’obrir botigues i comerços pot estar en l’àmbit d’aplicació de la clàusula Rebus.

El Tribunal Suprem estableix que la imprevisibilitat ha de valorar-se en funció de les condicions excepcionals dels contractants. Aquest requisit es refereix al possible de que un professional d’un determinat sector pugui preveure un determinat risc, en quin cas no es compliria el supòsit d’imprevisibilitat. Sembla evident que ningú podia preveure que es prohibiria tot tipus d’activitat comercial.

També s’exigeix que el canvi de circumstàncies no pugui ser imputable a una de les parts. És evident que el tancament decretat pel govern no és responsabilitat de ningú dels contractants en l’arrendament d’un local comercial.

Si al contracte està prevista i regulada la incidència d’un factor de risc, no seria aplicable la Rebus, en tant que el contrari atacaria la més bàsica seguretat jurídica. Es obvi que aquest tipus de situació no estarà prevista en la immensa majoria de contractes de lloguer.

La situació sobrevinguda ha de causar una excessiva onerositat i la ruptura de la base de negoci, i la incidència de la situació sobrevinguda ha de ser rellevant. No poder obrir un local comercial durant setmanes no pot discutir-se que és absolutament rellevant i que trenca totalment la base del negoci que va motivar el contracte.

Per tot l’anterior, i a la vista de que a data d’avui tot indica que aquesta situació que impedeix realitzar el negoci pel que es van signar els contractes de locals comercials es prorrogarà durant cert temps, els propietaris i arrendataris d’aquest tipus d’immobles haurien d’estar ja dialogant per aconseguir acords raonables per a ambdues parts, o pel contrari el proper gran col·lapse es produirà als jutjats en reclamació de la aplicació d’aquest interessant principi excepcional de justícia que ens va ser llegat pel dret romà.

Advocat.